因應台灣人口高齡化、少子化等問題，金融監督管理委員會（簡稱金管會）積極推行「以房養老」政策，讓年長者得以在宅老化並自給自足，盼能減輕社會福利的負擔。本篇就來介紹以房養老是什麼？並幫你完整分析以房養老貸款好嗎？
以房養老是什麼？
(1) 什麼是『以房養老』貸款？
「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，就是將持有的房屋，設定抵押給銀行，再由銀行以按月給付的方式，撥款給房屋所有權人（也就是借款人／債務人），作為養老金。
房屋所有權人於借款期間，每月僅需支付利息（每月撥付款項內扣，且不超過撥付金額之1/3），未收取的利息則計入債權，未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承債務，需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承，銀行可依法處分（法拍）。
※ 法定繼承人可以選擇用現金、或賣掉房屋來償還貸款，也可與銀行協商，等房屋過戶到繼承人名下後，由繼承人向銀行申請房貸「借新還舊」。
(2)『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款
以房養老貸款比較：以房養老／一般房貸
- 申請資格：年滿60歲之本國人／20 ~ 65歲之本國人
- 給付方式：按月給付／一次給付
- 還款方式：期滿一次償還，但仍須按月繳息／按月本金攤還
- 貸款餘額：遞增／遞減
一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金，之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少，等到債務清償後，就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，房屋就會完全歸於所有權人名下。
而「以房養老」貸款則是按月分期取得資金，隨著時間愈長、債務會愈來愈多。借款人身故後，若法定繼承人無力、或無意清償貸款，銀行就會以抵押權人的身分，向法院聲請拍賣房子，賣得的價金若不足清償欠款，則會對借款人的其他財產進行追償；若有剩餘，則會歸還給繼承人。
※ 如果持有的房屋是與子女同住，建議辦理前應與子女充分溝通，以免日後子女無力償還債務，房子被拍賣掉。
以房養老貸款好嗎？
以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。以房養老貸款不划算嗎？我們直接試算給您看！
假設1,500萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年（=360期）、年利率1. 61%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。
第1期實領：29,166元
第2期實領：29,166元 – 39元(利息) = 29,127元
第3期實領：29,166元 – 78元(利息) = 29,088元
以此類推…
第251~360期實領：29,166元 – 9,722元(利息) = 19,444元
也就是說，實際可領到的錢會愈來愈少，到251期的利息剛好到扣除上限，即9,722元，超過的利息開始掛帳。
這代表往後10年，每個月只能領到19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息總計有233,163元。
※ 以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。
『以房養老』貸款的優點？
(1) 穩定的現金流
申辦「以房養老」貸款，可以確保你在退休後，每個月都能領到一筆穩定的收入，不用擔心手上沒現金。特別是沒有子女的長者，也不須煩惱晚年生活無人照料。
(2) 減少子女負擔
在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。如果年長者利用年輕時打拚來的房子，申請「以房養老」貸款、自給自足，不僅能減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。
(3) 房屋可繼續居住
雖說把房子拿去租人、或者賣掉，也能取得資金，但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。申辦「以房養老」貸款後，你仍然可以繼續居住，直到身故或合約期滿。
『以房養老』的缺點？
(1) 銀行承作意願低
雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。
※ 銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。
根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。
(2) 可貸額度低
目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。
(3) 長壽風險
目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。
(4) 養老金恐縮水
藉由第5點的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。
(5) 子女繼承問題
由於牽涉到繼承問題，因此申辦「以房養老」貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。如果申貸前沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。