法拍屋點交不點交有什麼差異?

法拍屋風險有哪些?你沒辦法知道法拍屋的屋況與不保證點交。法拍屋點交不點交有什麼差異?如果是購買法拍屋或金拍屋,房屋所有權仍屬於債務人,因此可能會有法拍屋不點交的狀況;如果是購買由銀行自行拍賣的銀拍屋,由於房屋所有權人已經變成銀行,所以就不會有不點交的問題。

1. 法拍屋風險有哪些?

我們以銀行貸款、欠款為例,假設你的貸款連續三個月沒有繳,比如說房屋貸款沒繳、欠繳信用卡費、或者信用貸款、汽車貸款之類的債務無力償還,銀行就會向法院聲請強制執行,拍賣債務人名下不動產(也可能是車子、股票、存款等財產),簡單講就是拍賣你的房子,再把拍賣所得拿來償還你的債務。

1-1. 買法拍屋的缺點

  • 無瑕疵擔保
  • 不保證點交

但是購買法拍屋也有一些缺點,第一就是:你沒辦法知道法拍屋的屋況。因為法拍屋是沒有辦法進去屋內查看,所以你沒辦法確認屋況好壞,萬一遇到漏水、裂縫等問題,法院是不負瑕疵擔保責任的,簡單講就是,如果房子有瑕疵,法院是不會負責的。

第二就是:如果是買到不點交的法拍屋,那法院就不負責點交,這是最大的問題。

1-2. 買法拍屋的注意事項

當你看到喜歡的物件時,購買前要注意幾點:

(1) 拍次

這間房子是第幾拍,是第一拍、第二拍還是第三拍?法院總共分四次拍賣與一次應買,如果拍賣流標,下次拍賣價格會是前次拍賣價格的8成。

(2) 投標時間

什麼時候要投標?通常是在開標(法院公告上的拍賣時間)的前30分鐘進行投標。

(3) 土地標示

例如土地位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊。

(4) 建物標示

例如房屋所在位置、建號、建材與層數、建物面積等資訊。還要注意一件事,法院拍賣公告裡標示的建物面積,是用「平方公尺」,而一般我們看房子、買房子用的單位是「坪」,比如法院拍賣的這個物件,面積是120平方公尺(也就是120米平方),乘上0.3025等於36.3坪。

(5) 拍賣最底價

這間房子的拍賣底價是多少、要準備多少保證金?保證金一般是拍賣底價的20%。那法拍屋通常是怎麼定價格的?

房子被查封後,法院會請配合的房屋鑑價公司,進行房屋鑑價,徵詢完債權、債務雙方的意見後,就定出該法拍屋的「拍賣最低價額」,也就是第一次拍賣的價格。假設第一拍流標,第二次拍賣的價格,會依照第一拍的價格再打8折;如果第二拍又流標,第三次拍賣的價格,會依照第二拍的價格再打8折(等於第一拍底價的64折);如果第三拍還是流標,第四次拍賣(也是最後一次)的價格再打8折,如果仍然流標,法院就不會再拿出來拍賣。

2. 法拍屋點交不點交有什麼差異?

購買法拍屋時,會遇到兩種情況:一種是可「點交」、一種「不點交」。法院會在拍賣公告上面註明清楚,如果標示「點交」,代表法院會協助得標人,將法拍屋清點交付,確保得標人的房屋使用權;如果標示「法拍屋不點交」,代表法院只有保障您的房屋所有權,但不會協助清點交付。

那什麼樣的情況法院會負責點交?

  • 查封時為債務人自住
  • 查封時為空屋
  • 查無第三人佔用
  • 租賃權已被法院排除

那什麼樣的情況法院不負責點交?

  • 土地或建物所有權不完整:比方說,房子產權是3個人共同持有的(持分),如果其中一個人欠錢不還,債權人只能拍賣該名債務人持有的部分,也就是1/3的產權,遇到這種情形,法院就沒有辦法點交。
  • 遭第三人佔用:法拍屋遭第三人佔用的情況,有可能是房子還有租約,且租賃關係沒有被法院排除,也可能是債務人讓親友無償使用房子(也就是不用付租金、也沒有租約),如果是遇到這種情形,且房客也不肯搬走的話,那等於拍到也沒有用。