地政士跟代書有何不同?一篇帶你看懂代書貸款利率多少才合理

代書僅是一個統稱,現在的代書多指經過考試認證的地政士代書貸款利率合理性是房地產交易中重要的考慮因素,文旨在深入探討代書貸款利率合理性問題,解析影響因素,並指導如何判斷利率是否合理。透過本文介紹,能更了解代書的工作與代書貸款利率

一、地政士是什麼?與代書有何不同?

一般大眾對於代書的印象,就是幫忙處理土地或財稅等相關業務的行業。但隨著時代的演變,處理土地業務的代書逐漸轉型為地政士,而處理財稅業務的代書則逐漸為專業會計師所取代;現在的代書,指的大多是通過證照考試的合格地政士

再講得更詳細一點,早期還沒有「地政士」這個職務的存在時,如有與土地法律相關的辦理需求,如繼承、買賣、移轉、贈與等,大多會委由「土地代書」來執行。後來由於土地代書業務漸趨複雜、需要更多專業職能,政府便開始推動考照制度,土地代書也跟著慢慢轉型為「地政士」。

雖然還是有很多人習慣稱地政士為「代書」,但其實代書是一個統稱,並沒有經過任何的國家考試認證,而一名合格的地政士,依據《地政士法》規定,應該要具備以下條件:

  • 經地政士考試及格,並領有地政士證書
  • 持有政府核發之開業執照,期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
  • 須設立獨立事務所執業,或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。

二、代書的工作是什麼?代書貸款是什麼?

早期缺乏法律規範,代書收費標準不一,但隨著法規逐漸完善,漫天喊價的情況已大幅改善。多數代書都會依公定行情價收費,按件計酬,實際費用會根據代書的能力經驗、委託事務的難度等,而稍有不同。代書常見的工作內容如下:

不動產買賣相關

買賣條件斡旋、代擬契約或協議事項、契約書或協議之簽證。

不動產登記相關

代理申請移轉登記、代理申請權利登記、代理申請登記相關簽證或公證。

不動產行政相關

房屋租賃、土地測量事項、土地相關稅務申報,包括繼承的贈與稅、遺產稅,以及買賣的所得稅、增值稅

其他土地相關非訟事件

法院查封之處理、土地法規規定之提存事項。

代理申辦貸款-代書貸款

從代書的工作內容可以發現,除了土地移轉、登記、稅務處理等基本業務外,代書也會協助客戶辦理銀行貸款業務;若遇到銀行貸款不過,代書也可能會引介民間金主,甚至自己提供資金放貸,這就是常聽到的代書貸款。

三、代書貸款種類有哪些?何時需要代書貸款?

民間代書貸款屬於民間借貸的一種,指的是向非金融機構(如銀行)申請的貸款。

代書貸款的三大類型

代書貸款和一般金融機構或融資公司的種類差不多,都可以分為以下三種:

1.無擔保品的代書信貸

代書信貸又稱民間信貸,審核非常寬鬆,只要有固定收入都能成功借款。需要留意的是,合法的民間信貸並不會要求抵押證件也不會要求寄送存摺、印章等重要資料

2.以車輛作為擔保品的汽、機車貸款

向代書申辦汽機車貸款,大多需要經過動保設定,部分代書會要求借款人留下車輛作為抵押。審核同樣相當寬鬆。

3.以房屋作為擔保品的二胎房貸

以仍在繳交貸款的房屋作為抵押,向代書申辦的貸款,就是代書二胎房貸。代書二胎房貸同樣需要經過抵押權設定的流程,才能拿到款項。

需要代書貸款的三大情形

臨時需要一筆款項,銀行貸款審核久、要綁約,不適合短期資金需求者;或是有信用瑕疵,難以通過銀行的貸款審核,很多人就會直接選擇向審核寬鬆、撥款快速的代書貸款,來取得資金。
需要代書貸款的情形包括:

1.信用瑕疵或信用不良

  • 貸款、卡費遲繳
  • 使用現金卡或動用循環利息
  • 信用小白

2.有緊急資金需求

  • 須短期資金周轉
  • 無法等待銀行審核

3.還款能力存在風險

  • 負債比過高
  • 剛辦過貸款
  • 名下無不動產
  • 不動產持分已有二胎貸款

四、代書貸款利率多少才合理?

代書貸款大多是以月利率計息,數字看起來可能很低,卻和銀行或融資公司慣用的年利率計算方式不同,必須將兩者換算成同一單位後,才能比較出真正的高低。此外,代書可能會以其它名義向客戶收取費用,若把這些花費併入計算,實際的總費用年百分率可能比其它貸款管道的利率還高,所以一定要特別注意代書貸款利率的合理性。

信用貸款/小額信貸

我們分別列出了銀行和代書的信貸利率,並以貸款金額50萬、貸款期間5年作為計算基準,試算每月應繳的月付金是多少:

貸款項目銀行信用貸款代書信用貸款
月息0.14%~1.33%2%~5%
年利率1.68%~16%24%~60%
月付金8,694~12,159元14,384~26,414

從上面表格可以發現,代書信用貸款的月利率看起來好像不高,但換算成年利率後,最低24%的數字,竟然還比銀行信貸的利率區間上限高出一大截

汽機車貸款

將融資車貸、銀行車貸和代書車貸的利率,分別換算成年利率和月利率後,就可以比較出各管道申貸的利息高低。我們以貸款金額50萬、貸款期間5年為例,計算各管道車貸月付金如下:

貸款項目融資汽車貸款銀行汽車貸款代書汽車貸款
月息0.58%~1.16%0.41%~1.16%1%~3%
年利率7~14%5~14%12%~36%
月付金9,901~11,634元9,436~11,634元11,122~18,066

很多人在申辦代書汽機車貸款時,都會落入一個誤區,就是把公告的最低利率當作自己實際的核貸利率來計算。從上表和下表中我們都可以發現,若以最低的年利率(12~13%)作為計算標準,代書汽車貸款好像沒有比融資和銀行高很多,但實際上的核貸利率卻可能是20~30%,這時就真的差很多了。

貸款項目融資機車貸款銀行機車貸款代書機車貸款
月息0.58%~1.16%未承作1%~3%
年利率13~16%未承作12%~36%
月付金11,377~12,159元未承作11,122~18,066

二胎房貸

我們以貸款金額200萬、貸款期間7年來計算每個月應繳交多少月付金:

貸款項目股票上市公司二胎房貸代書二胎房貸銀行二胎房貸
月息0.58%~0.83%0.5%~3%0.2%~1.3%
年利率7%~14%6%~36%2.5%~16%
月付金30,185~33,202元29,217~65,46625,978~39,724元

二胎房貸的情形也是一樣,雖然代書二胎的最低利率跟融資公司差不多,但是把利率上限單獨拉出來看就很驚人了。銀行二胎房貸最高利率月繳39,724元,股票上市公司二胎稍低33,202元,代書二胎卻一口氣飆升到近2倍的65,466元,負擔非常沉重。

五、如何挑選合法代書?怎麼申請代書貸款?

挑選合法代書的三大重點

要如何辨別自己申辦的代書貸款,是合格的地政士,還是假冒的非法高利貸呢?合法代書挑選重點如下:

1.資訊是否公開透明

合法代書通常會有實體據點提供服務,並在事務所內懸掛地政士證書與營業登記證,洽談及對保時也不會以各種理由避不見面

2.利率及收費是否合理

代書貸款大多是以月利率計息,換算成年利率後不得超過法定利率上限16%。此外,收費名目、金額也都要詢問仔細,以免被重複收費。

3.是否要求寄送重要證件

部分業者會要求借款人提供薪轉存摺、印章及提款卡,從薪資中扣除當月應繳金額後,再將餘額轉進借款人其他帳戶中。然而,將重要證件交給第三人其實存在相當大的風險,可能淪為詐騙集團的人頭戶,甚至被當作警示戶凍結。

代書貸款申請流程

代書貸款的申辦流程如下:

  • Step1:向合法代書洽詢合適方案
  • Step2:準備申貸所需資料,並提出申請
  • Step3:檢視房屋或車輛現況,並進行鑑價
  • Step4:雙方親自確認合約內容,對保簽約
  • Step5:完成動保設定或抵押權設定
  • Step6:撥款至指定帳戶

QA.代書貸款常見問答

Q.什麼情況會需要地政士?地政士有什麼用?

不論是買賣、贈與或繼承,只要牽涉到不動產所有權移轉的事務,都可以委託合格地政士代為處理。除可省下親辦流程的時間,由地政士專業把關,更能免去後續可能產生的法律糾紛。

Q.找代書貸款一定貸得到嗎?

代書貸款的審核寬鬆,即便有信用瑕疵,通過的機會都還是相當大。但是代書貸款的利率相對也會高出許多,短期周轉可以,長期貸款規劃就不太建議了。

Q.代書貸款的收費是多少?

代書貸款通常都會收取開辦費、服務費或手續費,有些還會另外計收代書費。不管是什麼費用,申辦前都要先問清楚為什麼收費、要收多少錢,才不會不知不覺被重複剝了好幾次皮。

看完本文的介紹,是否認識了地政士與代書之間的關係?代書貸款審核雖然寬鬆,額度也沒有一定上限,但是利率跟銀行和融資公司相比卻高上很多。所以在委託辦理任何業務之前,一定都要仔細查證、多方比較,才不會誤入陷阱。申辦前也一定要仔細評估自己的財務情況,才不會落入「借得到、還不了」的局面。