地政士跟代書有何不同？一篇帶你看懂代書貸款利率多少才合理

代書僅是一個統稱，現在的代書多指經過考試認證的地政士。代書貸款利率合理性是房地產交易中重要的考慮因素，文旨在深入探討代書貸款利率合理性問題，解析影響因素，並指導如何判斷利率是否合理。透過本文介紹，能更了解代書的工作與代書貸款利率。

一、地政士是什麼？與代書有何不同？

一般大眾對於代書的印象，就是幫忙處理土地或財稅等相關業務的行業。但隨著時代的演變，處理土地業務的代書逐漸轉型為地政士，而處理財稅業務的代書則逐漸為專業會計師所取代；現在的代書，指的大多是通過證照考試的合格地政士。

再講得更詳細一點，早期還沒有「地政士」這個職務的存在時，如有與土地法律相關的辦理需求，如繼承、買賣、移轉、贈與等，大多會委由「土地代書」來執行。後來由於土地代書業務漸趨複雜、需要更多專業職能，政府便開始推動考照制度，土地代書也跟著慢慢轉型為「地政士」。

雖然還是有很多人習慣稱地政士為「代書」，但其實代書是一個統稱，並沒有經過任何的國家考試認證，而一名合格的地政士，依據《地政士法》規定，應該要具備以下條件：

• 經地政士考試及格，並領有地政士證書。
• 持有政府核發之開業執照，期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
• 須設立獨立事務所執業，或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。

二、代書的工作是什麼？代書貸款是什麼？

早期缺乏法律規範，代書收費標準不一，但隨著法規逐漸完善，漫天喊價的情況已大幅改善。多數代書都會依公定行情價收費，按件計酬，實際費用會根據代書的能力經驗、委託事務的難度等，而稍有不同。代書常見的工作內容如下：

不動產買賣相關

買賣條件斡旋、代擬契約或協議事項、契約書或協議之簽證。

不動產登記相關

代理申請移轉登記、代理申請權利登記、代理申請登記相關簽證或公證。

不動產行政相關

房屋租賃、土地測量事項、土地相關稅務申報，包括繼承的贈與稅、遺產稅，以及買賣的所得稅、增值稅。

其他土地相關非訟事件

法院查封之處理、土地法規規定之提存事項。

代理申辦貸款－代書貸款

從代書的工作內容可以發現，除了土地移轉、登記、稅務處理等基本業務外，代書也會協助客戶辦理銀行貸款業務；若遇到銀行貸款不過，代書也可能會引介民間金主，甚至自己提供資金放貸，這就是常聽到的代書貸款。

三、代書貸款種類有哪些？何時需要代書貸款？

民間代書貸款屬於民間借貸的一種，指的是向非金融機構（如銀行）申請的貸款。

代書貸款的三大類型

代書貸款和一般金融機構或融資公司的種類差不多，都可以分為以下三種：

1.無擔保品的代書信貸

代書信貸又稱民間信貸，審核非常寬鬆，只要有固定收入都能成功借款。需要留意的是，合法的民間信貸並不會要求抵押證件，也不會要求寄送存摺、印章等重要資料。

2.以車輛作為擔保品的汽、機車貸款

向代書申辦汽機車貸款，大多需要經過動保設定，部分代書會要求借款人留下車輛作為抵押。審核同樣相當寬鬆。

3.以房屋作為擔保品的二胎房貸

以仍在繳交貸款的房屋作為抵押，向代書申辦的貸款，就是代書二胎房貸。代書二胎房貸同樣需要經過抵押權設定的流程，才能拿到款項。

需要代書貸款的三大情形

臨時需要一筆款項，銀行貸款審核久、要綁約，不適合短期資金需求者；或是有信用瑕疵，難以通過銀行的貸款審核，很多人就會直接選擇向審核寬鬆、撥款快速的代書貸款，來取得資金。
需要代書貸款的情形包括：

1.信用瑕疵或信用不良

• 貸款、卡費遲繳
• 使用現金卡或動用循環利息
• 信用小白

2.有緊急資金需求

• 須短期資金周轉
• 無法等待銀行審核

3.還款能力存在風險

• 負債比過高
• 剛辦過貸款
• 名下無不動產
• 不動產持分或已有二胎貸款

四、代書貸款利率多少才合理？

代書貸款大多是以月利率計息，數字看起來可能很低，卻和銀行或融資公司慣用的年利率計算方式不同，必須將兩者換算成同一單位後，才能比較出真正的高低。此外，代書可能會以其它名義向客戶收取費用，若把這些花費併入計算，實際的總費用年百分率可能比其它貸款管道的利率還高，所以一定要特別注意代書貸款利率的合理性。

信用貸款／小額信貸

我們分別列出了銀行和代書的信貸利率，並以貸款金額50萬、貸款期間5年作為計算基準，試算每月應繳的月付金是多少：

從上面表格可以發現，代書信用貸款的月利率看起來好像不高，但換算成年利率後，最低24%的數字，竟然還比銀行信貸的利率區間上限高出一大截。

汽機車貸款

將融資車貸、銀行車貸和代書車貸的利率，分別換算成年利率和月利率後，就可以比較出各管道申貸的利息高低。我們以貸款金額50萬、貸款期間5年為例，計算各管道車貸月付金如下：

很多人在申辦代書汽機車貸款時，都會落入一個誤區，就是把公告的最低利率當作自己實際的核貸利率來計算。從上表和下表中我們都可以發現，若以最低的年利率（12～13%）作為計算標準，代書汽車貸款好像沒有比融資和銀行高很多，但實際上的核貸利率卻可能是20～30%，這時就真的差很多了。

二胎房貸

我們以貸款金額200萬、貸款期間7年來計算每個月應繳交多少月付金：

二胎房貸的情形也是一樣，雖然代書二胎的最低利率跟融資公司差不多，但是把利率上限單獨拉出來看就很驚人了。銀行二胎房貸最高利率月繳39,724元，鑫融資二胎稍低33,202元，代書二胎卻一口氣飆升到近2倍的65,466元，負擔非常沉重。

五、如何挑選合法代書？怎麼申請代書貸款？

挑選合法代書的三大重點

要如何辨別自己申辦的代書貸款，是合格的地政士，還是假冒的非法高利貸呢？合法代書挑選重點如下：

1.資訊是否公開透明

合法代書通常會有實體據點提供服務，並在事務所內懸掛地政士證書與營業登記證，洽談及對保時也不會以各種理由避不見面。

2.利率及收費是否合理

代書貸款大多是以月利率計息，換算成年利率後不得超過法定利率上限16%。此外，收費名目、金額也都要詢問仔細，以免被重複收費。

3.是否要求寄送重要證件

部分業者會要求借款人提供薪轉存摺、印章及提款卡，從薪資中扣除當月應繳金額後，再將餘額轉進借款人其他帳戶中。然而，將重要證件交給第三人其實存在相當大的風險，可能淪為詐騙集團的人頭戶，甚至被當作警示戶凍結。

代書貸款申請流程

代書貸款的申辦流程如下：

• Step1：向合法代書洽詢合適方案
• Step2：準備申貸所需資料，並提出申請
• Step3：檢視房屋或車輛現況，並進行鑑價
• Step4：雙方親自確認合約內容，對保簽約
• Step5：完成動保設定或抵押權設定
• Step6：撥款至指定帳戶

QA.代書貸款常見問答

Q.什麼情況會需要地政士？地政士有什麼用？

不論是買賣、贈與或繼承，只要牽涉到不動產所有權移轉的事務，都可以委託合格地政士代為處理。除可省下親辦流程的時間，由地政士專業把關，更能免去後續可能產生的法律糾紛。

Q.找代書貸款一定貸得到嗎？

代書貸款的審核寬鬆，即便有信用瑕疵，通過的機會都還是相當大。但是代書貸款的利率相對也會高出許多，短期周轉可以，長期貸款規劃就不太建議了。

Q.代書貸款的收費是多少？

代書貸款通常都會收取開辦費、服務費或手續費，有些還會另外計收代書費。不管是什麼費用，申辦前都要先問清楚為什麼收費、要收多少錢，才不會不知不覺被重複剝了好幾次皮。

看完本文的介紹，是否認識了地政士與代書之間的關係？代書貸款審核雖然寬鬆，額度也沒有一定上限，但是利率跟銀行和融資公司相比卻高上很多。所以在委託辦理任何業務之前，一定都要仔細查證、多方比較，才不會誤入陷阱。申辦前也一定要仔細評估自己的財務情況，才不會落入「借得到、還不了」的局面。