首購房貸試算app好用嗎?房貸壽險需要嗎?房貸壽險提前清償還有保障嗎?

買房試算app好用嗎?首購房貸試算可以教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?當頭期款不夠可以申請信用貸款取得金額,房貸壽險需要嗎?並非需要購買,房貸壽險主要是為協助清償房貸,在民眾申辦房貸時,火險、地震險為強制購買保險,房貸壽險理賠金扣除剩餘房貸後,留給家人的金額通常不高,甚至幾乎沒有,無法像一般壽險那樣留一筆錢供家人生活開銷。

首購房貸試算app 頭期款應該準備多少?

雖然房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。但是,我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年房貸試算app舉例800萬的房子來說,光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。

頭期款不夠可以買房嗎?

可以。依以下的建議,選擇適合自己的方式:
1.信用貸款:信用條件越好,貸款成數越高,可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高,需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋:因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款,而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款,也有建案主打工程期零付款,所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好不一定立刻就要擁有理想的房子,可以先選擇自己負擔得起的房子,有機會再小換大、舊換新
4.選擇貸款成數較高的銀行:可以多方比較房貸銀行的資訊,挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形。

2022房貸試算買房頭期款教學

房貸試算app教學,買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並房貸試算app教你試算符合自己條件的頭期款,應該要準備多少?

1.自備款

  1. 預售屋:銀行可貸成數約70%~80%,自備款建議需準備20%~30%。
  2. 新成屋:銀行可貸成數約65%~75%,自備款建議需準備25%~35%。
  3. 中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,預售屋與新成屋契稅約10~20萬元,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。

買房頭期款試算舉例:

依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:

房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

以房價800萬為例,依房屋類型試算,買房頭期款應該是多少:

頭期款內容 自備款
(以最低成數計)
契稅
(以最低金額計)
仲介費
(以最低金額計)
家具裝潢
(房價10%)
總計
預售屋 800萬x20%=160萬 10萬 10萬 80萬 約260萬
新成屋 800萬x25%=200萬 10萬 10萬 80萬 約300萬
中古屋 800萬x30%=240萬 6萬 10萬 80萬 約363萬

以上試算牽涉到房屋類型與稅費等問題,因此計算最後的結果為參考用。不過仍可以藉著這張表上的建議費用,迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

買房貸壽險該注意的事情?房貸壽險提前清償保障還存續嗎?

1.房貸壽險不是非買不可

房貸壽險需要嗎?房貸壽險不是非買不可,金融管理委員會已有公告,銀行房貸專員若以高額度、低利率、保證核貸、不買就不貸款等方式誘迫申貸人購買保險,或者將房貸壽險作為房貸的搭售條件,都是違法的。

2.被保人一定要是主要經濟來源

女性投保雖然保費比男性低了不少,但若被保險人不是實際償債人或主要經濟來源,一旦發生事故、收入斷炊,保險公司可能會認為被保險人仍健在,而拒絕啟動理賠機制,反倒得不償失喔。

3.若不幸理賠,仍要優先償還房貸

通常第一順位受益人為「貸款銀行」(要保人) , 理賠金須先償還銀行房貸後, 餘額才給指定受益人(如家人)。惟目前已開放可以自行決定要保人,但獲得理賠金後,最好還是先清償房貸,以免即便拿到了錢,房屋仍遭到法拍。

4.房貸提前清償,也別忘了躉購房貸壽險費用

房貸壽險提前清償保障還在嗎?若在保障期間內提早繳清房貸,跟銀行借來躉購房貸壽險的貸款餘額也要一併還清,才可繼續享有保障,直到契約期滿為止。

房貸壽險五疑問 承保前必知

民眾在辦房貸時,對於房貸壽險的需求愈來愈大,對此,保險業者特別列舉了五大最常碰到的民眾最常見的疑問,其中業者特別提醒,很多保戶以為房貸壽險和屋況條件有關,但其實不然,因為房貸壽險屬於「人身保險」,所以保費和屋況無關,反而是被保人的性別、年齡、投保額度和期間,才是計算保費的重點,因此,無論購買新成屋或中古屋,都不會影響到保費高低。

業者分析,在民眾申辦房貸時,不同於火險、地震險等強制購買的保險,房貸壽險是民眾可自由選購,依所投保的保障項目及保障內容,當主要繳房貸的被保險人於保險期間內發生身故、失能、燒燙傷等風險時,即可獲得相關保險給付來輔助房貸的支付,可說是房貸壽險最重要功能。

根據業界觀察,民眾承保房貸壽險時的疑難雜症,主要包括:一、該如何選擇平準型或遞減型;二、沒有多餘的預算投保房貸壽險時該怎麼辦;三、房貸壽險的被保險人是否一定要是房貸貸款人本人;四、房貸壽險的保額可否超過房貸金額的總金額;五、貸款時若沒買房貸壽險,之後是否能補買。

新聞出處》工商時報 朱漢崙

房貸壽險需要嗎?我該買房貸壽險嗎?

1.房貸壽險需要嗎?哪些人適合買房貸壽險?

(1)已投保壽險額度<房貸的人

如前言所述,壽險理賠金額仍不足支付剩餘房貸的人,為避免有保險缺口,可考慮加保房貸壽險,至於該買平準型還是遞減型,就看個別財務、家庭狀況。

(2)貸款中的房屋為長期自住

貸款買來的房子是希望給家人長期居住的,不希望因為自身意外而使房子被法拍、讓家人流離失所,在這情況下,可考慮加保房貸壽險。

(3)貸款者為家中主要或唯一經濟來源

這樣的貸款者一旦發生失能、身故等不幸狀況,家庭會立即入不敷出,更遑論繳納、清償房貸,因此更需要房貸壽險來保障家人。

2.哪些人較不建議買房貸壽險?

(1)已投保壽險額度房貸的人

房貸壽險主要是為協助清償房貸,留給家人的理賠餘額並不高。已投保高額壽險者,既然家人所獲得的理賠金已經足夠,若有額外資金,與其加保,不如提早清償房貸,或其他資金運用

(2)單身族、頂客族

若沒有保險受益人,不擔心債留子孫或家人,留下來的空房縱使被法拍抵債,也不會人因此受害,在這樣的情況下,自然沒有投保的必要。

(3)換房族、投資客、囤房族

對於短期內想以房換房的換房族,由於保單換約麻煩,若非長期自住,實在沒有投保必要。對於買房是為了投資而非自住的投資客、或者已擁有二房以上的囤房族,縱使有法拍償債的情況,家人自住的房屋也不會受到影響,因此也不會有投保的必要性。

(4)財務狀況吃緊者

畢竟保費不便宜,若是保險會讓生活開支變得非常吃緊,就別為了買保單徒增信用風險。

該保不用保房貸壽險

購屋貸款繳不出來怎麼辦?

房屋貸款繳不出來時,可以嘗試以下的幾種方法:
1.主動找銀行協商:可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長寬限期等方式,只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下,才能向銀行提出申請,否則一旦有遲繳紀錄,都會被銀行婉拒
2.申請房屋轉增貸:房屋轉增貸可以降低房貸利率,增加一筆資金運用,不過申請前提是,必須保持良好的信用紀錄。
3.申請二胎房屋貸款:二胎房貸的額度較高,應可有效解決買房貸款繳不出來的問題,不過在申請前有許多眉角要注意,可參考連結有關二胎房貸的文章介紹。

買房常見Q&A

  • Q買房可以申請全額貸款?
  • A過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。
    目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。
  • Q買房頭期款需要幾成?
  • A買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用,依購屋類型的不同,建議頭期款的金額如以下所述:預售屋至少要準備到房價的3成;新成屋約房價的3成5;中古屋約房價的4成5
  • Q低自備、低首付建案好嗎?
  • A近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:
    1.向建商貸款
    假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
    2.工程零付款
    一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
    3.降低定簽金額
    適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。