因應台灣人口高齡化、少子化等問題，金融監督管理委員會（簡稱金管會）積極推行「以房養老」政策，讓年長者得以在宅老化並自給自足，盼能減輕社會福利的負擔。本篇就來介紹以房養老缺點有哪些？以房養老屋齡限制為何？
以房養老缺點有哪些？
(1) 銀行承作意願低
雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。
※ 銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。
根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。
(2) 可貸額度低
目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。
(3) 長壽風險
目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。
(4) 養老金恐縮水
藉由第5點的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。
(5) 子女繼承問題
由於牽涉到繼承問題，因此申辦「以房養老」貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。如果申貸前沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。
以房養老屋齡限制為何？
以房養老貸款的基本門檻為：擔保品（即房屋）所有權為借款本人單獨持有，且為自住使用。
※ 夫妻二人共同持有之不動產或有出租不動產者，皆不符以房養老貸款資格。
除此之外，有些銀行還會限制擔保品不得為工業區住宅、套房：
銀行管道／擔保品限制
- 彰化銀行：建物權狀或謄本之登記用途應含有「住」字樣，惟排除本行「小套房貸款作業規範」之定義者，且無借款餘額、無其它他向權力設定。
- 土地銀行：建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣。
- 華南銀行：建物用途登記為「住」、「商」、「工」，且可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
- 兆豐銀行：建物謄本登記用途為住、商、公寓或含「住」字樣，惟排除工業區住宅及登記總面積15坪以下小套房，且擔保品座落區域應為本行「個人房屋貸款不動產分區」A＋區或A區。